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3.1절 휴일은 잘들보내셨나요~?
공휴일이긴하였지만 단순히 휴식을 취하는 날이아니라
식민지생활을 탈피하기위해 위험을 무릅쓰고 항거하셨던
분들을 기리는 마음이 컸던 날이었네요.
이제 벌써 3월초반이 다가왔습니다.
오늘은 곧 다음주에 예고될 향남역세권토지 마지막물건에
도움이 될만한 자료가 될것같습니다^^



먼저 향남역세권토지를 투자해야만 하는이유가 무엇이냐..
궁극적인 이유는 '수익성'때문이겠죠.
이렇듯 투자를 하는 이유는 보다 빠르게~
상대적으로 높은수익을 창출하는데 목표가 있습니다.

투자를 할수있는 방법은 아주다양하고 넓은데 비해
내가가진 자산은 한계치가 있기때문에
반드시 '선택'이라는 기로에 서게되는데요.
공실률없는 안정성과 높은수익률, 두가지를 고루 갖춘것이
부동산 토지투자입니다. 그중에서도 향남역세권토지가 으뜸^^



효율적인'수익성'을 가지고있는 투자수단인 토지투자 중에서도
할수있는 최선의'선택'은 현재 두가지가 존재합니다.
첫번째, 도심재생과 두번째,역세권고밀도개발인데요.
08년도에 국토해양부에서 이러한 두가지사항을 선진국수준으로
끌어올려 2020년까지 도시용지비율을 3%이상 확대하겠다는
원대한 목표를 내세웠기 때문입니다.
향남역세권토지의 경우에는 두번째 역세권고밀도개발에 해당하는데요.



첫번째와 두번째 사항 모두 국가에서
직접 대통령 업무보고를 한 사항이므로
각종 개발사업들이 기간단축이 되면서,
일사천리로 진행될수있다는 강점을 지녔기에 수익성이 높습니다.
언제나 국가 정책방침이 중요하다는 사실^^

다만, 도심재생의 경우에는 농지상태가 드물기때문에
이를 개발해서 활용하는데에는 의미는 있지만,
투자수익성으로볼때는 한계치가 존재합니다.



반대로 역세권고밀도개발(향남역세권토지)의 경우는
도시외곽의 농지나 산지를 재활용하여 보전가치가 떨어지는 곳을
용적률등의 인센을주어 개발하여 확대공급하는 것으로 수익성이 보다 높습니다.

현재 서해라인은 SOC측면이 부족하기때문에
서해선복선전철사업이 큰비중을 두고 추진개발 중인데요.
그중에서도 인구가 가장 높으며 신분당선의 호재까지겹친
향남역세권토지가 이런이유들로 각광받고있는 있는셈이죠^^

다만 이제 향남의 물건이 존재하지않다는 사실..
현재 향남역세권토지와 관련된 물건은 저희카페에서만 찾아보실수있습니다.
역세권 박스=역세권범위에 해당하는 마지막 향남물건은
3월9일에 ★★오픈예정입니다~
향남역세권토지의 자세한 사항은
제 블로그를 통해서도 만나보실수있습니다
블로그 이미지

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서해선복선전철사업이 엄청난 개발호재다~
반드시 투자해야한다~~ 하는 막연한 기사들을 접하신분들.
아마도 이제막 제대로된 부동산 투자에 대해서 
공부를 하시는 초부투자자분들에게는 한번쯤 들어봤을법한 익한 주제죠.

너무나 무분별한 내용을 담고있고, 광범위하게 "그냥 개발호재다. 좋다."
..는 내용을 담고있는 기사를 100번 읽기보다는 
제대로된 게시글 하나를 읽는것이 효율성이 높다고 사려됩니다^^ 
일목요연하게 간단하게 서해선복선전철에 대한 내용을 담는 시간을 갖겠습니다.






먼저 도시개발계획으로 인하여 거의 변동사항이 없이 
순차적으로 진행되는 서해선복선전철사업은 
19년의 완공을 목표로 하는 대규모 고속철도 정부사업을 일컫는데요. 
도심에서 가까운순으로 차근히 열거하여보자면
경기도 화성 송산에서부터 가장멀리는 충청남도 홍성까지의 구간을 의미합니다.




여기서 기존역 홍성을 제외하고 6개의 역이 지어지게 되는데요.
서해선복선전철의 경우는 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률이 제정되면서
민간건설사가 역세권 개발이 가능해진 사업이며,
역세권개발법에 의해 용적률등의 인센이 주어진 곳으로
도심사업보다 훨씬 투자 강점이 있다고 보여질수있습니다.




도심 역세권사업들을 예로 들어보자면 강남이라던가 역삼의경우,
역구간의 길이가 2~3km에 남짓하기때문에 각역사의 역세권범위가 구분이 없습니다.
역모두가 역세권지역으로 자리잡았기때문에
어떤 의미에서는 지역활성화가 많이된점을 높이살수도있지만
각역의 주변 흡수율면에 있어서는 투자자의 투자가치로는 좋은 지역이 아닙니다. 

도심의 경우는 이미 지역활성화가 이루어져있는 장소이기때문에 
땅의가치가 더 높아진다한들~ 이미 충분히 높아져버린 토지가치때문에
단기간 높은 투자수익을 볼수는 없습니다.
하지만 도심과 비교했을시에 서해선의 경우는 더욱 빛을 발하게 되는데요.




서해선 복선전철의 경우 시속 250km이상으로 운행되는 철도사업이기때문에
홍성에서부터 송산까지 약 30분내외가 걸리며, 도심까지는 1시간이 채 걸리지않게됩니다.
수도권이라고 부를수있는곳은 한시간내외의 거리를 말하기때문에
홍성까지부터 도심으로 연결되는 서해선 역구간들이 모두 도심화가 될수있다는 호재입니다.
 
또한 서해선라인은 SOC사업이 미발달된 지역이기때문에, 
서해선복선전철이 완공될경우 역의 거리가 15km라는 점이 개발호재입니다.
각 역구간의 거리가 멀기때문에 주변의 흡수율이 높습니다. 
역세권 범위 직접간접역세권 모두를 포함하는 
1km 이상의 흡수율을 보일수가 있다는 말과같습니다.
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날씨탓에 감기기운이 도지는듯 몸이 슬슬 아파오네요. 
병원을 다녀오긴했는데~ 조용히 지나갔으면 하는 바램입니다.
오늘은 토지투자사례를 통해서 조금더 디테일하게
투자의 대한 법칙을 연구하는 시간을 가지려합니다.
각 실패와 관련된 토지투자사례와 더불어
성공과 관련된 토지투자사례 이렇게 두분류로 나눠서 간단한 이야기를 해보겠습니다. 




일반적으로 토지의 경우는 특이하게도 그가치가 내려가는일이 없는데요.
그이유는 즉슨 논이나 밭, 임야에서 개발이 이루어져 건물을 올릴수는 있어도~
토지가 갑자기 발전된 상태에서 다시 퇴화의 과정으로
되돌아 갈일은 전혀 없기때문입니다. 
과연 어떤사람이 "농작물이 너무 키우고싶다"는 일념으로
있던 건물을 부시고 그자리에 논밭을 일구려 할까요? ㅎㅎ




다만 토지의 경우에는 기본적인 법칙으로 움직이는 특징이 존재하는데요.
토지의 가치상승은 한정적이며, 한시적이라는것입니다.
일정 조건이 갖추어져야만 상승이 되는데, 대표적인것이 SOC 입니다.
교통개발이 체계적으로 구축되지않은 우리나라 SOC 인프라~
정부에서는 최근 그 문제점을 실감하고 
여러가지의 교통인프라망 개발을 위해서 추진사업 운행중에 있습니다.
이런 지식정보를 바탕으로 일정한 틀의 법칙을 알면 성공에 한걸음 다가갈수있게 됩니다





인구유입이 많이 성황리에 이루어지는 곳이 
곧 땅값이 상승하는 곳이라는 점이죠.
안좋은 토지투자사례를 들자면 영등포신설 신안산선이 대표적이 되겠네요.
안좋다..나쁘다..라는 표현보다는 
사실 투자가치의 효용성이 없다고 표현하는게 맞습니다.

서해선 복선전철과 관련지어 비교해보자면 
홍성역은 영등포 신안산선과 동일하다고 사려됩니다
이 경우 역시도 영등포신설처럼 기존역에을 기반으로 하여금 
추가로 개발을 하는것이때문에 메리트가 없습니다.




서해선 복선전철과 관련지어 좋은 토지투자사례를 구체화 시켜보면
홍성과 송산을 제외한 나머지 서해선 복선전철역은 
모두 수용방식이 아닌 환지개발방식을 통해
개발이 되기때문에 투자가치가 높은 것을 알수가 있습니다.

토지는 대체할수없을수록 그 가치가 상승하기 마련인데요. 
향남의 경우 유일하게 서해선에서 신분당선이 들어가는 복합환승센터로 자리잡은곳이며
상주인구만 6만 8천에 해당하는 인구밀집지역에
바로아래에 위치한 제약회사에서만 근무하는 인구만 하여도
 2만명에 달하는 황금장소라는 사실^^
결론은 용도변경이 확실한 곳을 찾아서 변경이 되기전 
미리 투자할수있는 안목을 지니는 것이 중요하다!..라는 것이 되겠습니다.
"변경전 미리 사는것"이 투자법칙의 필승법이며 
정말 중요한 과정의 하나라는것! 명시해두시길 바라면서 글을 마치겠습니다
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신년회를 가진지가 엊그제 같은데~: )
시간이 참빠르단 것을 다시금 느껴봅니다.
향남역세권개발의 대한 매력적인 이야기를 하기위해서
서해선 신설105역사의 간략한 내용을 추려보았습니다. 





향남역세권개발.. 저희카페 회원님들뿐만아니라
한번쯤 토지투자에 관심있는 투자자라면
분명 들어봤을법한 이야기죠.
서해선 복선전철에서도 아주 귀가따갑게
들려오는 향남의 대한 이야기입니다.

가볍게 서해선 복선전철 향남에 대해 알기전
복습하는 시간을 가져보면: )
역세권개발법에 의거하여 역세권사업들이
굉장히 호기롭게 진행되며 돈이 된다는것을알수가있습니다.





제작년에 시행된 역세권개발 및 이용에 관한법률로 인하여
역세권 개발진행순서가 기본도시계획을 따라서
아주 명확해졌기때문에 투자의 안정성이 확보되었습니다.
조금 부동산 공부를 하신분들이라면
토지이용계획원 사이트를 알고계시겠죠 ㅎㅎ
해당 토지의 지번부번을 이용하여
어디위치의 역사가 생기는지, 주출입구는 어디인지
내 토지와 역사와의 거리를 재고 역세권범위안에 드는지..
등등을 확인할수 있기때문에
투자의 효율성이 극대화되었습니다: ) 

수용을 폐지하고 지주의 미동의로인한 개발지연을 막고자
민간개발사업자를 선택하게끔 하고
용적률과 건폐율을 완화시켜준것이
최상의 투자방법을 만들어주었죠




이렇듯 역세권개발법으로 인하여
역세권투자의 가치는 더욱 높이 상승하게되었는데요.
그중에서도 작년 5월달에 착공한 서해선 복선전철사업이
큰 투자사업분야에 많은 투자자들이 관심을 보이기 시작했습니다.

서해안의 경우에는 워낙 철도사업이
지지부진한 탓에 서해선복선전철 신설역사들이
한정거장~ 한정거장 모두가 중요한 역할을 하게되는데요.
15km당 한정거장 거리에 놓여있는만큼 
주변지역의 상당한 흡수도 예상됩니다/

그럼 이제부터 홍성~송산까지의 구역으로 서울도심까지
1시간이내에 진입이 가능한 250km고속철도를
건설계획중인 서해선 복선전철중에서
향남역세권개발이 메리트있는 이유를 말씀드리겠습니다 :)





 거리로만 따진다면
도심과 제일 가까운거리가 메리트가있겠죠.
그렇기에 평택시 보다는 화성시가 좀더 유리한 기점에 놓여있습니다.
화성시에 개발예정인 신설역은 모두 3개입니다.
가까운 순으로 나열하자면 송산-화성시청-향남입니다.

먼저 송산의 경우에는 국제테마파크의 기세까지 기울어
정말 개발요건으로는 많은것을 갖추었습니다.
7년째 롯데그룹에서 포기하고있던 유니버셜스튜디오가 생길예정이며
소사원시선과 신안산선이 직결운행될곳입니다.
다만 그린벨트지역으로 상당히 고위험군의 투자지역입니다.
동전의 양면성처럼 앞뒤가 상반되는 곳입니다.

화성시청의 경우에는 역세권사업이 시행되어
투자를 할수있는곳이 아니기때문에
현재 투자가 가능한 화성시 지역은 단한곳! 향남이 되겠습니다: )
향남의 경우에는 화성시청과 송산에 견주어도
월등한 인구수가 가장큰 메리트죠.
가까운 거리보다는 인구수가 훨씬 개발우세지역으로 꼽히게되는데
다른타권의 인구밀집수가 1~2만에 달한다면
향남의 경우에는 6만8천에 해당하는 거주인구가 존재합니다.

추가적으로 제3차국가철도구축계획에 포함되는
신분당선이 들어설 예정이기도 한 향남.
인구가 많이 거주하고, 유입되어야만
빠르게 활성화되며 개발이 이루어진다는점과 함께 미루어볼때
서해선 복선전철사업에 있어~
 향남역세권개발이 가장큰 투자처가 아닐까 사려됩니다 :)

 

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떡국많이들 드셨나요~? ㅎㅎ
설날 이른아침부터 부동산 길잡이가 되려고
열심히 공부중인 라비에벨입니다^^
오늘도 회원님들을 위해 약소하게나마~
토지공부에 도움이 되는 자료를 통해, 배움을 익혀가는 시간을 가지려합니다.

이번 2016년 2월 4일에 제3차 국가철도망구축계획안이 
공청회에서 발표가 되었습니다.
서해선과 관련지어 국가철도망구축계획에 대한 
간략한 설명을 해보는 시간을 가져보겠습니다.

먼저 국가철도망 구축계획의 정의를 살펴보자면
철도건설법 제 4조 규정에 의해 10년 단위로 만들어진 법정계획으로
5년마다 수립하는것을 일컫습니다. 
이는 철도사업은 예비타당성조사 신청등을 마쳐야 추진이 가능하며 
보다 효율적인 철도투자를 체계적으로 수행하려는 목적을 띄고있는데요.





철도망 구축의 공간적 계획범위는 전국적이며,
사업의 범위는 고속철도, 일반철도, 광역철도 
이렇게 3가지 건설계획으로 나뉘게됩니다.

계획의 주요내용으로는 철도의 관한 
중장기 건설계획과 소요재원의 조달방안 
그리고 친환경의 철도 건설방안 등등이 있습니다.





국가철도망구축계획에 연혁에 대해서 차근히 밟아가보자면~
제 1차계획의 수립연도는 2006년이며 (2006~2015) 기간에 해당합니다.
철도경쟁력을 제고하기위해 수립되었고, 
속도경쟁력의 대폭향상과 접근성의 편의를 개선하면서 
안정성과 친환경성을 목표로 두었습니다.
이때의 중점은 전국적으로 고속화된 철도망과 철도물류망을 형성-확충이었습니다.

2차계획은 2011~2020년에 해당하는데 
국토를 통합, 다핵,개방형구조로 재편하기위해 수립되었죠.
주요거점을 일상 통근시간애인 1시간 내외로 연결, 
하나의 도시권으로 통합이 주된 목표였습니다
2차의 중점은 주요거점들을 고속KTX망으로 연결하는 것과
대도시권 30분대 광역철도망과 녹색 철도물류체계구축이었습니다.





제 1차와 2차계획의 추진으로 투자비 총 54.6조원이 투자되었고 
추진성과로는 노선신설 48.12km, 기존노선 개량 575.4km 
그리고 전철화 305km가 완료되었습니다.
속도경쟁력이 확보되면서 공급능력이 확대됨에 따라 
서비스가 개선되었고 그결과 철도수요가 크게 증가되어 
지속적으로 감소되던 수요가 04년도 부터 
연평균 1.9% 증가세로 반전되며 치솟았습니다.





그럼에도 불구하고 지역간의 철도의 규모가 
사회경제 여건을 고려한 적정규모인 6000km에 달하지 못하여 
몇몇의 철도망문제점이 나타나게 되었는데요. 

각 고속철도 건설후 신설 고속철도와 50년 이상된 기존 철도가 병존하며 
생시게된 시설의 양극화 현상도 눈에띄는 문제점중에 하나입니다. 
이러한 심각한 양극화로인하여 지역간의 열차 운행시간이라던지, 
운행횟수 같은 서비스의 현격한 차이가 발생하게 되었습니다. 

예를들어 위 그림을 참고하자면 서울에서 목포를 잇는 호남측은 371km에 2시간 반, 
부전에서 목포를 잇는 남해안측은 407km로 7시간 이상걸리며 
두배가까이 차이가 나는 시간을 보이는 것을 알수가 있습니다.

다른 문제점으로는 경부선이나 중앙선의 수도권 구간의 선로용량이 한계에 근접해
열차 추가 투입이 어렵고, 철도수요 증가 대응은 방도가없고
곤란한 상황에 놓여있다는 것입니다.





이런 몇몇 문제들로인하여 새로운 성장동력 확보가 우선시 되며,
신산업 단지를 조성할수 있으면서 자연,문화관광자원을 활용하여 
지역발전까지 촉진시킬수있는 개발의 필요성이 제기되게 되었습니다. 

성장잠재력이 있는 지역과 대도시간 접근성을 개편할수있는 
SOC 개발사업이 시행되었는데요. 
SOC 투자감축 기준등의 재정을 고려하여 
보다 효율적인 철도운영을 바탕으로 둔 중요사업 중심으로 
기 시행사업 49개와 신규사업 32개를 선정,총 81개의 사업을 선정하였습니다
신규사업 일부에 해당하는 서해안 신산업벨트도 해당합니다^^ 
이역시 통행시간 단축효과가 큰 이유로 추진되어 개발중에 있습니다.

고속철도의 확충으로 전국 주요도시권간을 
한시간대로 단축시킬수 있으며,
주요 산업단지와 항만간 화물수송역시 해결할수있다는 것이 조성방안 이유였습니다.


조성방안으로 나온것이 2016년부터 2025년 까지의
 제3차 국가철도망 구축계획(안)에 대한 내용입니다.
지역발전을 선도하며 경쟁력있는 철도를 목표로 하며, 
주요거점간 고속 이동서비스를 제공,
철도물류 경쟁력을 강화시키며 대도시권의 교통난을 해소하기 위한 추진을 삼고있습니다.

제2차 국가철도망 구축계획에 명시되어있는 
서해선 복선전철뿐만 아니라 향남과 이어지게 되는 
호매실에서부터 봉담까지의 신분당선 역시 
제3차 국가철도망 구축계획인 신규9개의 사업에 해당할 예정이기때문에 
향남 역세권은 더욱 개발호재로 떠오르고있죠~

앞으로 서해선 복선전철사업이 모두 완공될시에 
시너지효과는 실로 대단합니다. 
통근시간이 한시간대로 단축되기때문에 서해선일대가 수도권에 해당하게됩니다. 
그로인해 해당 국민의 삶의질이 크게 개선되며 
지역과 수도권의 연결성이 강화, 
도심과 외곽지역 간 통근 양극화도 완화도 크게 기대하고 있습니다. 
결론은 서해선 복선전철의 최강 기대주인 향남 만만세네요^^
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